• Bauhelden - DER Handwerkerpodcast

    Umgang mit Kundentypen

    Vermeintlich „schwierige“ Kunden, woran liegt´s eigentlich?

    Immer wieder höre ich Klagen und Befürchtungen von
    Unternehmern, dass Bauvertragsrecht und wichtige Schreiben zwar schön und gut
    seien, die Kunden aber häufig negativ auf Schriftstücke reagierten. Gerade wenn
    es um unangenehme Mitteilungen, wie z.B. eine Baubehinderungsanzeige geht, sind
    die Reaktionen darauf recht durchwachsen.

    Ein Unternehmer wurde regelrecht vom Architekten bedroht
    mit dem Hinweis, wenn noch einmal so ein Schreiben (Mängel in der Planung)
    käme, werde auch die Auftraggeberseite härtere Bandagen überziehen und dann
    könne man ja sehen, wer am längeren Hebel sitzt.

    Ein privater Bauherr war regelrecht persönlich beleidigt
    und beklagte sich, ob denn der Unternehmer ihm misstraue, weil er nun plötzlich
    ein Nachtragsangebot unterschreiben solle.

    Bei einem weiteren Fall hat der Bauherr immer wieder auf
    der sehr persönlichen Ebene „von Freund zu Freund“ um zusätzliche Arbeiten
    gebeten. Über den Preis „werde man sich dann schon einig“. Als es um die
    Bezahlung  ging, war die Freundschaft
    vergessen.

    Diese und viele weitere Fälle zeigen uns, dass eine
    Strategie, ein roter Faden im Umgang mit Kunden sicher eine gute Idee sein
    könnte.

    Erste Regel: Erkenne Dich selbst!

    Nur wenn ich weiß, was für ein Typ ich bin, dann kann ich
    erkennen, warum es manchmal bei der Kommunikation mit anderen
    Persönlichkeitstypen hakt.

    Es geht vielmehr um die grundsätzliche Erkenntnis, dass
    viele, viele unterschiedliche Charaktere unterwegs sind und ich mich – wenn ich
    erfolgreicher im Kundenkontakt sein möchte – unbedingt darauf einstellen
    sollte. Ein Technikfreak kann gut mit einem Technikfreak, ein Harmoniejunkie
    gut mit jemandem der ihm ähnlich ist. Ob ein Krieger gut mit einem Krieger
    auskommt…naja, zumindest kämpfen die auf Augenhöhe.

    Problematisch wird es nur, wenn unterschiedliche Typen im
    Geschäftsleben aufeinandertreffen: dem Harmoniemenschen ist der Techniker zu
    kalt und unpersönlich, während umgekehrt der Nerd vor zu viel „Anbiederei“
    zurückschreckt. Der Krieger hält beide sowieso für Weicheier….

    Die meisten erfolgreichen Unternehmer, die ich kenne,
    pflegen mit Ihren Kunden am Beginn der Geschäftsbeziehung eine professionelle,
    leicht distanzierte Freundlichkeit, nicht zu viel, nicht zu wenig. Die Grenzen
    sind von Anfang an für beide Seiten klar abgesteckt und das Maß an
    Zugeständnissen bewegt sich in engen Grenzen. Von dieser „Mittellinie“
    ausgehend kann es dann – je nach Kundentyp – leichte Bewegungen in Richtung Freundlichkeit,
    aber eben auch Härte geben, das hängt aber davon ab, wie die Beziehung sich
    entwickelt.

    Vorteil für beide Seiten: wenn die Spielregeln klar
    kommuniziert sind, gibt das beiden Seiten Sicherheit im Umgang miteinander und
    die Missverständnisse halten sich in Grenzen – zum Wohle beider Beteiligten!

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    Kündigung durch den Auftragnehmer

    Kündigung
    durch den Auftragnehmer

    Zu finden in der VOB/B §9 und im BGB §643.

    Dieses Mal wird es ein sehr kurzer Artikel, denn
    tatsächlich sind die Kündigungsrechte des Unternehmers gegenüber dem Kunden
    ziemlich eingeschränkt.

    Das kann man tatsächlich schon optisch in der VOB/B auf
    einen Blick erkennen: während §8 (Kündigung durch den AG) sich über gut
    eineinhalb Seiten erstreckt, nimmt §9 gerade mal ein Drittel einer Seite in
    Anspruch.

    Wichtigster Unterschied zum Kündigungsrecht des AG: es gibt
    für den AN KEINE freie Kündigung. Während der Bauherr dem AN theoretisch
    jederzeit und ohne, dass ein objektiver Anlass dafür vorliegt kündigen kann,
    braucht der Unternehmer dafür zwingend einen wichtigen Grund! Dies gilt sowohl
    für BGB, als auch VOB/B. Nur weil also ein Bauherr vielleicht etwas unbequemer
    oder vielleicht sogar „nervig“ ist, gibt es Ihnen nicht das Recht, sich aus dem
    Vertrag so einfach zu verabschieden.

    Wann ist eine Kündigung wegen „wichtigem Grund“ möglich?

    Ein wichtiger Grund, Zitat BGB, liegt
    vor, wenn „dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls
    und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des
    Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden
    kann“, §648a (1).

    Natürlich gilt diese Definition
    gleichermaßen für den Bauherrn und auch für die VOB/B.

    Wahrscheinlich häufigster Grund: der
    Bauherr zahlt nicht, gerät damit also in „Schuldnerverzug“. Der AG aber muss
    seine Zahlungen rechtzeitig und vollständig leisten. Da der Unternehmer
    regelmäßig in Vorleistung geht, ist er auf rechtzeitigen Geldeingang
    angewiesen.
     

    Dazu gehört auch die Mitwirkungspflicht
    des Auftraggebers. Der Bauherr hat nicht nur Rechte, sondern auch eine Vielzahl
    an Pflichten, die er natürlich auch erfüllen muss: z.B. Bringen von Plänen und
    Genehmigungen, Bereitstellung des Grundstücks und von Lagerplätzen, Reaktion
    auf wichtige Schreiben des Unternehmers (Baubehinderung, Nachträge etc.) und vieles mehr…

    Sollte er ihm obliegende Pflichten
    nicht, oder nicht rechtzeitig genug erfüllen, so ist der Unternehmer
    außerstande, seine Arbeiten fortzuführen, man spricht hier auch von „Annahmeverzug“.

    Dazu gehört auch, wenn eine
    Bauunterbrechung eintritt, die länger als 3 Monate dauert, VOB/B §6 (7). Bei
    dieser klassischen „Baubehinderung“ haben allerdings beide Vertragsparteien das
    Recht auf Kündigung des Bauvertrags.

    Eine letzte, eher weniger bekannte
    Möglichkeit für eine Kündigung bietet sich, wenn der AG eine verlangte Sicherheit
    (Bauhandwerkersicherung) nicht rechtzeitig stellt, s. BGB §650f. Zu dieser
    Möglichkeit habe ich einen eigenen Text verfasst und gehe daher hier nicht
    näher darauf ein.

    Neben oben genannten Gründen wären
    natürlich auch andere Szenarien denkbar, dass z.B. komplett die Geschäftsgrundlage
    entfällt (Bauherr geht Pleite, die Genehmigung oder Finanzierung für den Bau
    kann nicht erteilt werden….) oder der Vertrag anderweitig verletzt wird. Das sollte/muss
    aber im Einzelfall im Zweifel von einem Fachanwalt überprüft werden – handeln Sie
    hier keinesfalls vorschnell!

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    Kündigung durch den Auftraggeber

    Das Kündigungsrecht durch den Auftraggeber (AG)

    Zu finden in der VOB/B §8, BGB §648, §648a, §650h

    Es kommt – zum Glück recht selten – immer wieder mal vor,
    dass ein Bauherr den Vertrag kündigt, egal, ob es sich um einen BGB- oder
    VOB-Vertrag handelt. Gekündigt werden kann ein Vertrag ab Unterzeichnung des
    Bauvertrags bis zur „abnahmereifen“ Fertigstellung des jeweiligen Gewerks.

    Die Gründe dafür sind vielfältig, z.B. unüberbrückbare
    Differenzen zwischen den Vertragsparteien, Mängel, Streitigkeiten, Terminverzug
    uvm…

    Dann stellen sich natürlich folgende Fragen: kann der Bauherr
    das so einfach machen und wenn ja, wie muss ich rechtssicher reagieren, was
    sind die rechtlichen – und finanziellen – Folgen für mich? Gibt es Grauzonen, die ich ausloten kann?

    Zunächst einmal: JA, der AG kann „einfach so“ den Vertrag
    kündigen und noch schlimmer, ich muss ihm dazu nicht einmal einen besonderen
    Grund geben!

    Wir  unterscheiden
    nämlich grundsätzlich 2 Arten von Kündigung durch den Auftraggeber:

    1. Die
    freie Kündigung 

    2. Die
    Kündigung aus wichtigem Grund

    Wie Sie nun angemessen, richtig und vor allem schnell reagieren (müssen!), um durch Leichtsinn nicht noch mehr Nachteile zu erleiden, hören Sie in diesem Podcast.

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    für Bauleiter: Erläuterungen, Praxisbeispiele, Musterbriefe

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    Musterbriefe zur VOB/B: für Auftraggeber und Auftragnehmer vor, während und
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    Auftragnehmer: Praxisbeispiele, Checklisten, Musterbriefe, Aufgaben des
    Bauleiters

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    Massenmehrung/Massenminderung: unterschiedliche Auswirkung bei verschiedenen Vertragsarten

    Vertragsarten
    und die 10-Prozent Regel

    Zu finden in der VOB/B §2 (3), BGB §313

    Grundsätzliche Fragestellung: was mache ich als Unternehmer
    oder auch Bauherr bei einem Vertrag, wenn die zunächst kalkulierten Massen
    erheblich (mehr als 10 Prozent) nach oben oder unten vom Soll abweichen?

    Die Lösung dieser Frage hängt davon ab, welche Art von
    Vertrag ich geschlossen habe und auch, ob ich mich im BGB oder der VOB bewege.
    Daher möchte ich heute die wichtigsten Vertragstypen besprechen, die von diesen
    Regelungen überhaupt betroffen sind.

    Der Einheitspreisvertrag:

    Dies ist in der gängigen Baupraxis zunächst der
    Standardfall. In der Regel liegt dem Vertrag ein detailliertes
    Leistungsverzeichnis (LV) zugrunde, das entweder der Auftraggeber (bzw. ein
    beauftragter Dritter, z.B. Architekt) oder der Auftragnehmer selbst erstellt
    hat. Darin werden Teilleistungen (Positionen), aufgeschlüsselt nach Los, Gewerk
    oder Titel mit Ihrer ermittelten Menge und dem Einheitspreis vollständig für
    alle Arbeiten aufgelistet. Die Einheiten der Positionen können je nach Eigenart
    variieren, z.B. Stück, lfm, Meter, Quadrat- oder Kubikmeter, Tonne, kg usw…
    Weil die jeweiligen Mengen nur vorab aus dem Plan ermittelt wurden, handelt es
    sich hier auch um vorläufige Werte, denn die genaue Massenermittlung erfolgt
    später „draußen“ nach Aufmaß, somit können sich die Mengen des Angebots noch
    ändern.

    Was passiert nun aber bei einer Änderung?

    Ich erkläre es anhand der VOB, hier gibt es 2 Fälle zu unterscheiden, :

    1.     Die
    Masse erhöht sich in einer (oder mehreren) Position(en) um mehr als 10%.

    Beispiel: es sind vom Unternehmer 1.000 m²
    angeboten, ausgeführt werden allerdings 1.300 m², weil die Massenermittlung
    fehlerhaft/schlampig war. Der Kunde muss 10% Überschreitung in Kauf nehmen (10%=100
    m²), d.h. er hat für 1.100 m² den vollen Einheitspreis zu zahlen. Für die
    darüber hinausgehende Menge allerdings (die restlichen 200 m²) kann er vom
    Unternehmer einen neuen, günstigeren Einheitspreis verlangen. Kommt dies bei
    mehreren Positionen vor, hat der Kunde diesen Anspruch eben mehrmals.

    2.     Die
    Masse mindert sich in einer (oder mehreren) Position(en) um mehr als 10%.

    Beispiel: es sind vom Architekten 1.300 m²
    ausgeschrieben, ausgeführt werden allerdings nur 1.000 m², weil auch hier die
    Massenermittlung fehlerhaft/schlampig war – das soll auch bei Architekten
    vorkommen….

    Gleiches Spiel wie vorher: der Unternehmer
    muss 10% Massenunterschreitung (10%=130m²) in Kauf nehmen und würde folglich
    bis zu einer Menge von 1.170 m² nichts einwenden können. Da die Minderung
    allerdings noch weit über diese 10% hinausgeht, hat der Unternehmer das Recht,
    für die KOMPLETT ausgeführte Menge einen neuen (höheren) Einheitspreis zu
    fordern. Kleiner Wermutstropfen: erhält der Unternehmer an anderer Stelle
    eventuell einen Ausgleich durch Massenmehrung, muss er diesen gegenrechnen.

    Der Pauschalvertrag:

    Beim Pauschalvertrag lassen sich grundsätzlich 2 Fälle
    unterscheiden, der Detail-Pauschalvertrag und der Global-Pauschalvertrag.

    Dem Detail-Pauschalvertrag liegt normalerweise zunächst ein
    Angebot nach Einheitspreisen zugrunde, also mit Mengenermittlung, Positionen
    etc. wie oben beschrieben. Für die Ausführung der Arbeiten einigt man sich dann
    aber zur Vereinfachung auf eine Pauschalisierung, so dass die ermittelten Mengen
    dann später praktisch keine Rolle mehr spielen und man sich z.B. ein Aufmaß
    sparen kann. Dies setzt natürlich voraus, dass der Auftragnehmer die
    Massenermittlung gründlich prüft, damit er sich keinem unkalkulierbaren Risiko
    aussetzt! Bei Massenmehrungen oder –minderungen greift dann die 10%-Regel
    nicht, beide Seiten tragen auch in etwa das gleiche Risiko. In der
    Pauschalisierung sind allerdings auch nur genau die Positionen beinhaltet, die
    wirklich im ursprünglichen LV aufgeführt waren! Kommen zusätzliche oder
    geänderte Leistungen zum Tragen oder fallen Leistungen komplett weg, wird trotz
    Pauschalisierung die Abrechnungssumme geändert.

    Nun noch zum Begriff des Global-Pauschalvertrages. Diesem
    liegt in der Regel eine funktionale Baubeschreibung zugrunde, also z.B. ein
    Einfamilienhaus mit Keller und 160m² Wohnfläche schlüsselfertig, oder ein
    Fußballstadion geeignet für 15.000 Zuschauer fix und fertig. Bei diesem
    Vertragstyp kann es zu keiner Massenüber- oder -unterschreitung kommen, weil
    der Kalkulation gar keine (offene) Massenermittlung zugrunde liegt. Wichtigster
    Punkt ist hier, dass zur Sicherheit beider Vertragsparteien so detailliert wie
    möglich festgelegt wird, was in der beschriebenen Leistung enthalten ist und
    was nicht.

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    Baubehinderungsanzeige – Effektive Verteidigung gegen Vertragsstrafen

    Baubehinderung

    Kaum eine Baustelle, bei der es nicht einmal zu Verzögerungen von Seiten
    des Auftraggebers kommt! Mal kommen Pläne nicht rechtzeitig, Nachträge werden
    nicht freigegeben, die Statik kommt nicht, Mengen erhöhen sich unerwartet und
    noch viele andere Ärgernisse mehr.

    Genau hier kommt die Baubehinderungsanzeige ins Spiel! Sie finden die
    Regelungen dazu in der VOB/B §6 „Behinderung und Unterbrechung der
    Ausführung“. Im BGB finden Sie zwar nichts dazu, können die VOB-Bestimmungen
    aber 1:1 so anwenden!

    Sinn und Zweck dieses Schreibens ist es, Verzögerungen, die Ihnen durch
    Schuld des AG entstehen aufzuzeigen und zwar vor allem mit dem Hinweis, dass
    sich die Fertigstellungszeit um eben die Zeit der Verzögerung (Behinderung)
    nach hinten schiebt.
    Falls Sie dieses Schreiben unterlassen, bliebe ein vereinbarter
    Fertigstellungstermin unverändert bestehen, auch wenn Sie gar nichts dafür
    können und dann müssten Sie auch eine eventuelle Vertragsstrafe bezahlen,
    sofern diese Vertragsinhalt war.

    Die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Baubehinderung:

    1. Die Behinderung
    muss aus dem Risikobereich des AG kommen! Klar wäre es schön, wenn ich als
    Unternehmer auch die Bauzeit verlängern könnte, wenn ich z.B. die Größe der Baumaßnahme
    unterschätzt habe und nun in Bedrängnis komme – funktioniert nur leider nicht! Beispiele
    hierfür wären z.B. jegliche Art von „Pflichtverletzung“ des AG. Jede
    Vertragspartei hat Rechte und Pflichten, die aus einem Bauvertrag entstehen und
    der Bauherr muss u.a. notwendige Unterlagen, Pläne und Genehmigungen
    rechtzeitig vorlegen, egal ob die Verzögerung vom beauftragten Architekten des
    Bauherrn oder ihm selbst verursacht wird, die Verantwortung liegt trotzdem beim
    AG.


    2. Dann hat der Auftraggeber eine Mitwirkungspflicht, die z.B. in der VOB recht
    ausführlich benannt wird. Bei Unterlassen dieser Pflichten handelt es sich um
    den sogenannten Annahmeverzug, er unterlässt also bestimmte Handlungen. Als
    Beispiele gelten u.a. Absteckung der Hauptachsen des Bauobjekts, Bereitstellung
    des Grundstücks, Entscheidung bei Bedenkenanmeldung des AN, Überlassen von
    Lagerplätzen, Genehmigung von Nachträgen, Zahlung seiner Rechnungen usw…..
    Ein weiterer Grund wäre ein Streik: wenn Sie z.B. auf dem Gelände eines
    Industrieunternehmens tätig sind und aufgrund von Arbeitskampfmaßnahmen dessen
    Belegschaft (Aussperrungen) nicht mehr zu Ihrer
    Baustelle  durchkommen, müssen Sie mit einer Anzeige reagieren.

    3. Zuletzt wird noch höhere Gewalt von der VOB benannt. Dazu gehören Erdbeben,
    Jahrtausendhochwasser, Tornados oder Katastrophen ähnlichen Ausmaßes. Übrigens
    zählt dazu auch eine Pandemie (Corona), sofern Sie von der noch nicht bei
    Baubeginn Bescheid wussten! Ist das Problem aber schon vorher bekannt, wäre das
    kein reiner Behinderungsgrund mehr, zumindest eine Grauzone, und Sie sollten
    daher schon bei der Vertragsgestaltung einen entsprechenden Vermerk mit
    aufnehmen, dass eventuell mit Verzögerungen wegen Sperrungen oder
    Lieferschwierigkeiten auftreten könnten!
    Gleiches gilt übrigens auch für schlechtes Wetter, mit dem in bestimmten
    Jahreszeiten normalerweise zu rechnen ist: Schnee oder Kälte im Januar sind –
    in normalem Umfang – keine Baubehinderung!

    Spielregeln für eine Baubehinderungsanzeige:

    • Grundsätzlich schriftlich:
      denken Sie an den ständigen Spruch „Wer schreibt, der bleibt!“
    • Unverzüglich: so schnell wie möglich, denn jeder Tag Verzögerung kann Sie
      am Ende mit der Vertragsstrafe Geld kosten.
    • An die richtige Person: auch wenn Sie auf der Baustelle nur mit Bauleitung oder
      Architekt zu tun haben, muss auf jeden Fall grundsätzlich und immer auch der
      Bauherr informiert sein.
    • Wenn die rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, steht Ihnen Schadensersatz
      zu, sofern Ihnen ein Schaden nachweislich entstanden ist und Sie den auch
      beweisen können. Achtung, hier kann es in der Praxis zu Problemen kommen, wenn
      Sie z.B. regelmäßig immer nur für ein paar Tage aufgehalten werden, Ihr
      Arbeitsfluss deshalb nachhaltig unterbrochen wird und Sie folglich mit Ihren
      kalkulierten Stunden nicht mehr auskommen. Der Nachweis eines echten Schadens
      kann hier sehr schwer werden, seien Sie also von Anfang an penibel in der
      Dokumentation der Situation.
    • Benennen Sie auf dem Schreiben die voraussichtliche Dauer 
    • Sollte die Baubehinderung länger als 3 Monate am Stück dauern, steht beiden
      Vertragsparteien ein Recht auf Kündigung zu.


    Zum Schluss noch eine Besonderheit:

    wenn irgendwann nach ein paar Tagen oder Wochen die Baubehinderung wieder
    wegfällt, so sind Sie nach VOB verpflichtet „ohne weiteres und unverzüglich die
    Arbeiten wiederaufzunehmen“! Diese Formulierung ist so
    auszulegen, dass der AN zumindest „ohne schuldhaftes Zögern“ weiterarbeiten
    muss. 
    Denken Sie auch auf jeden Fall daran, dem AG den Arbeitsbeginn mitzuteilen
    sobald Sie wieder loslegen, damit der Termin für später eindeutig dokumentiert
    ist!

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    Bauleiters

    Zeitmanagement
    für Bauleitende: Mittel und Wege der Zeitplanung und Selbstorganisation –
    Zeitgewinn durch Führungstechniken – Stressbewältigung (Kontakt & Studium)

    Bauleiter
    Geschenk für die Baustelle #1 T-Shirt

    Bauleiter
    Geschenk für die Baustelle #2 T-Shirt