Vertragsarten
und die 10-Prozent Regel
Zu finden in der VOB/B §2 (3), BGB §313
Grundsätzliche Fragestellung: was mache ich als Unternehmer
oder auch Bauherr bei einem Vertrag, wenn die zunächst kalkulierten Massen
erheblich (mehr als 10 Prozent) nach oben oder unten vom Soll abweichen?
Die Lösung dieser Frage hängt davon ab, welche Art von
Vertrag ich geschlossen habe und auch, ob ich mich im BGB oder der VOB bewege.
Daher möchte ich heute die wichtigsten Vertragstypen besprechen, die von diesen
Regelungen überhaupt betroffen sind.
Der Einheitspreisvertrag:
Dies ist in der gängigen Baupraxis zunächst der
Standardfall. In der Regel liegt dem Vertrag ein detailliertes
Leistungsverzeichnis (LV) zugrunde, das entweder der Auftraggeber (bzw. ein
beauftragter Dritter, z.B. Architekt) oder der Auftragnehmer selbst erstellt
hat. Darin werden Teilleistungen (Positionen), aufgeschlüsselt nach Los, Gewerk
oder Titel mit Ihrer ermittelten Menge und dem Einheitspreis vollständig für
alle Arbeiten aufgelistet. Die Einheiten der Positionen können je nach Eigenart
variieren, z.B. Stück, lfm, Meter, Quadrat- oder Kubikmeter, Tonne, kg usw…
Weil die jeweiligen Mengen nur vorab aus dem Plan ermittelt wurden, handelt es
sich hier auch um vorläufige Werte, denn die genaue Massenermittlung erfolgt
später „draußen“ nach Aufmaß, somit können sich die Mengen des Angebots noch
ändern.
Was passiert nun aber bei einer Änderung?
Ich erkläre es anhand der VOB, hier gibt es 2 Fälle zu unterscheiden, :
1. Die
Masse erhöht sich in einer (oder mehreren) Position(en) um mehr als 10%.
Beispiel: es sind vom Unternehmer 1.000 m²
angeboten, ausgeführt werden allerdings 1.300 m², weil die Massenermittlung
fehlerhaft/schlampig war. Der Kunde muss 10% Überschreitung in Kauf nehmen (10%=100
m²), d.h. er hat für 1.100 m² den vollen Einheitspreis zu zahlen. Für die
darüber hinausgehende Menge allerdings (die restlichen 200 m²) kann er vom
Unternehmer einen neuen, günstigeren Einheitspreis verlangen. Kommt dies bei
mehreren Positionen vor, hat der Kunde diesen Anspruch eben mehrmals.
2. Die
Masse mindert sich in einer (oder mehreren) Position(en) um mehr als 10%.
Beispiel: es sind vom Architekten 1.300 m²
ausgeschrieben, ausgeführt werden allerdings nur 1.000 m², weil auch hier die
Massenermittlung fehlerhaft/schlampig war – das soll auch bei Architekten
vorkommen….
Gleiches Spiel wie vorher: der Unternehmer
muss 10% Massenunterschreitung (10%=130m²) in Kauf nehmen und würde folglich
bis zu einer Menge von 1.170 m² nichts einwenden können. Da die Minderung
allerdings noch weit über diese 10% hinausgeht, hat der Unternehmer das Recht,
für die KOMPLETT ausgeführte Menge einen neuen (höheren) Einheitspreis zu
fordern. Kleiner Wermutstropfen: erhält der Unternehmer an anderer Stelle
eventuell einen Ausgleich durch Massenmehrung, muss er diesen gegenrechnen.
Der Pauschalvertrag:
Beim Pauschalvertrag lassen sich grundsätzlich 2 Fälle
unterscheiden, der Detail-Pauschalvertrag und der Global-Pauschalvertrag.
Dem Detail-Pauschalvertrag liegt normalerweise zunächst ein
Angebot nach Einheitspreisen zugrunde, also mit Mengenermittlung, Positionen
etc. wie oben beschrieben. Für die Ausführung der Arbeiten einigt man sich dann
aber zur Vereinfachung auf eine Pauschalisierung, so dass die ermittelten Mengen
dann später praktisch keine Rolle mehr spielen und man sich z.B. ein Aufmaß
sparen kann. Dies setzt natürlich voraus, dass der Auftragnehmer die
Massenermittlung gründlich prüft, damit er sich keinem unkalkulierbaren Risiko
aussetzt! Bei Massenmehrungen oder –minderungen greift dann die 10%-Regel
nicht, beide Seiten tragen auch in etwa das gleiche Risiko. In der
Pauschalisierung sind allerdings auch nur genau die Positionen beinhaltet, die
wirklich im ursprünglichen LV aufgeführt waren! Kommen zusätzliche oder
geänderte Leistungen zum Tragen oder fallen Leistungen komplett weg, wird trotz
Pauschalisierung die Abrechnungssumme geändert.
Nun noch zum Begriff des Global-Pauschalvertrages. Diesem
liegt in der Regel eine funktionale Baubeschreibung zugrunde, also z.B. ein
Einfamilienhaus mit Keller und 160m² Wohnfläche schlüsselfertig, oder ein
Fußballstadion geeignet für 15.000 Zuschauer fix und fertig. Bei diesem
Vertragstyp kann es zu keiner Massenüber- oder -unterschreitung kommen, weil
der Kalkulation gar keine (offene) Massenermittlung zugrunde liegt. Wichtigster
Punkt ist hier, dass zur Sicherheit beider Vertragsparteien so detailliert wie
möglich festgelegt wird, was in der beschriebenen Leistung enthalten ist und
was nicht.
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